Опубликовано Bookkeeping.ge — Assio Lex and Associates LLC
Обновлено
Как подавать налоговые декларации по доходам от аренды и недвижимости в Грузии
Руководство для арендодателей: налог на имущество и отчётность по доходам от аренды в Грузии
Если у вас есть недвижимость для сдачи в аренду в Грузии, понимание налоговых обязательств необходимо для соблюдения требований и предотвращения штрафов. Сдаёте ли вы одну квартиру в Тбилиси или управляете несколькими объектами по всей стране, это руководство поможет разобраться во всём, что нужно знать о подаче налоговых деклараций по арендному доходу и недвижимости в Грузии.
Налогообложение доходов от аренды в Грузии
Грузия предлагает одну из наиболее простых и благоприятных систем налогообложения арендного дохода в регионе. Налоговый режим зависит от того, сдаёте ли вы жилую или коммерческую недвижимость.
Налоговые ставки для доходов от аренды
Аренда жилой недвижимости: налог 5% с валового дохода
Физическое лицо, сдающее жилое помещение для проживания, может платить подоходный налог 5% с валовых поступлений от аренды, если не заявляет вычеты из этого дохода. Такое налогообложение должно подтверждаться назначением по договору, фактической деятельностью и необходимой регистрацией арендодателя. Само размещение квартиры на Airbnb или Booking.com не подтверждает право на этот режим: краткосрочное размещение требует отдельной налоговой классификации.
Основные преимущества налога 5% на аренду жилья:
- Вычет расходов не требуется и не допускается
- Простой расчёт: 5% от всей полученной арендной платы
- Применяется как к резидентам, так и к нерезидентам Грузии
- Применяется к соответствующей условиям аренде жилой недвижимости; краткосрочное размещение оценивается отдельно до определения налоговой ставки.
Аренда коммерческой недвижимости: подоходный налог 20%
Доход физического лица от коммерческой аренды обычно рассматривается по общим правилам подоходного налога со ставкой 20%. Удерживается ли налог с валовых выплат или рассчитывается с налогооблагаемого дохода после разрешённых вычетов, зависит от регистрации и резидентства арендодателя и обязанностей арендатора как налогового агента. Регистрация индивидуальным предпринимателем не превращает коммерческую аренду в доход, облагаемый по ставке 1% в рамках статуса малого бизнеса.
Важное примечание: Доход от аренды жилой недвижимости нельзя объединять со статусом малого бизнеса — налоговым режимом со ставкой 1%. Это отдельные категории доходов с различным порядком декларирования.
Налог на имущество в Грузии
Помимо подоходного налога с арендных доходов, вам также необходимо платить ежегодный налог на принадлежащую вам недвижимость в Грузии.
Как рассчитывается налог на имущество
Налог на имущество в Грузии не составляет автоматически 1% для каждого арендодателя — физического лица. В декларации за 2026 год облагаемое имущество, кроме земли, освобождается от налога, если доход семьи за предыдущий год не превышает GEL 100,000. При превышении этого порога ставка муниципалитета составляет от 0.8% до 1% соответствующей рыночной стоимости. Сохраняйте документы, подтверждающие оценку, вместо того чтобы полагаться только на первоначальную цену покупки.
Ставки налога на имущество в зависимости от дохода семьи
Для налога на имущество, декларируемого в 2026 году, налогооблагаемое имущество физического лица, кроме земли, освобождается от налога, если доход семьи в 2025 году не превышает GEL 100,000. Если этот доход превышает GEL 100,000, годовая ставка составляет 0,8%–1% рыночной стоимости налогооблагаемого имущества на конец 2025 года. Прежний порог GEL 40,000 и промежуточный диапазон 0,05%–0,2% были заменены поправкой сентября 2026 года. Для земли сохраняются отдельные правила и освобождения.
Конкретная ставка в пределах этих диапазонов также зависит от муниципалитета, в котором находится недвижимость, поскольку местные органы власти обладают определёнными полномочиями по установлению ставок.
Сроки уплаты налога на имущество
Установленные законом сроки для физического лица — не позднее 1 ноября для подачи декларации по налогу на имущество и 15 ноября для уплаты. Если последний день является нерабочим, срок переносится на следующий рабочий день. В 2026 году обе даты приходятся на воскресенье, поэтому соответствующие сроки — 2 ноября и 16 ноября 2026 года. Имеющиеся начисления и освобождения могут влиять на необходимость подачи новой декларации.
Например, квартира, находившаяся в собственности на конец 2025 года, учитывается при подготовке декларации физического лица по налогу на имущество за 2026 год с использованием соответствующей рыночной стоимости на конец года и дохода семьи за 2025 год. Изменения права собственности, даты продажи и долевая собственность требуют проверки по правилам отчётности. Не следует автоматически рассчитывать налог физического лица путём распределения годовой суммы по месяцам владения.
Земельный налог
Для земель несельскохозяйственного назначения установленная законом базовая ставка составляет GEL 0.24 за квадратный метр в год. Муниципалитет применяет территориальный коэффициент не выше 1.5, поэтому GEL 0.24 не обязательно является окончательной ставкой земельного налога. Также необходимо проверить категорию земли, право собственности или пользования на 1 апреля и доступные земельные льготы; освобождение зданий в зависимости от семейного дохода не освобождает землю автоматически.
Пошаговое руководство по подаче декларации о доходах от аренды
Ниже приведено практическое пошаговое руководство по подаче налоговой отчётности арендодателем в Грузии:
Шаг 1: Определите свои обязанности по подаче отчётности
Если арендный доход физического лица не облагается окончательно у источника и требуется годовая декларация по подоходному налогу, общий срок её подачи — 1 апреля следующего года. У арендатора-компании или предпринимателя вместо этого могут возникать обязанности по удержанию налога и ежемесячной отчётности. Перед выбором декларации уточните резидентство и регистрацию арендодателя, а также статус арендатора.
Например, соответствующий условиям арендный доход, полученный в течение 2026 года и подлежащий ежегодному декларированию, обычно включается в декларацию со сроком подачи до 1 апреля 2027 года. Этот пример не заменяет ежемесячные обязанности арендатора по удержанию налога там, где они применяются.
Шаг 2: ведите подробный учёт
Хотя расходы нельзя вычитать из дохода от сдачи жилой недвижимости в аренду, всё равно необходимо вести упорядоченный учёт:
- Договоры аренды с арендаторами
- Подтверждения ежемесячных арендных платежей или банковские переводы
- Учёт всех полученных арендных доходов
- Даты проживания при краткосрочной аренде
- Подтверждения уплаты налога на имущество
Качественный учёт значительно упрощает подачу налоговой отчётности и защищает вас при возможных проверках.
Шаг 3: Рассчитайте налоговые обязательства
Для аренды жилья:
- Сложите все арендные доходы, полученные за год
- Умножьте на 5%
- Это ваше налоговое обязательство
Пример: В течение 2024 года вы получили арендный доход 12,000 GEL. Ваш налог составляет 12,000 × 5% = 600 GEL.
Для коммерческой аренды:
- Если применяется общий метод расчёта чистого дохода, определите поступления от коммерческой аренды за вычетом расходов, разрешённых Налоговым кодексом и подтверждённых документами; уточните, меняет ли удержание налога у источника порядок отчётности.
- Умножьте на 20%
- Если вы не ИП, организация, арендующая у вас помещение, может удерживать налог самостоятельно
Шаг 4: Подайте декларацию через портал RS.ge
Налоговые декларации подаются через портал Службы доходов Грузии (RS.ge). Система позволяет:
- Подайте ежегодную декларацию о доходах от аренды
- Уплатите налоги электронным способом
- Отслеживайте историю подачи отчётности
- Скачивайте подтверждения
Войдите в авторизованный кабинет налогоплательщика RS.ge с помощью доступных для этого кабинета способов аутентификации. Цифровая подпись или мобильный ID не являются универсальным условием для подачи любой декларации о доходах от аренды. Если нужна помощь с доступом, уполномоченный представитель может помочь с регистрацией и электронной налоговой отчётностью.
Шаг 5: Своевременно уплачивайте налоги
Для дохода от аренды, требующего годовой отчётности, обычный срок подачи декларации и уплаты — 1 апреля следующего года. Если арендная плата облагается налогом у источника, налоговый агент вместо этого должен соблюдать соответствующие правила ежемесячной уплаты и подачи деклараций. Годовую отчётность нельзя использовать для отсрочки обязательства по удержанию налога.
Особенности краткосрочной аренды
Если вы предлагаете краткосрочное размещение через Airbnb, Booking.com или другую платформу, определите фактически оказываемую услугу, прежде чем выбирать налоговый режим. Аренда для проживания, соответствующая условиям, может подпадать под правила налога 5% с валового арендного дохода, тогда как услуги размещения могут требовать другого подхода. Отдельный заявительный режим фиксированного подоходного налога для соответствующих условиям услуг краткосрочного размещения остаётся доступным до 1 января 2028 года при соблюдении законодательных условий.
Отчётность платформ
Выписки платформ, сведения о бронированиях и банковские поступления следует сверять для точного декларирования валового дохода от аренды или размещения. Выплата платформы может быть уменьшена на комиссии, возвраты или конвертацию валют, поэтому она может отличаться от суммы, значимой для грузинской налоговой отчётности. Не следует предполагать, что платформа рассчитала или уплатила грузинский подоходный налог арендодателя.
Ведение учёта при краткосрочной аренде
При краткосрочной аренде необходимо отслеживать:
- Даты и суммы каждого бронирования
- Информация о гостях (для вашего учёта)
- Общий ежемесячный и годовой доход
- Возвраты средств и отмены бронирований
Рассмотрите возможность использования бухгалтерского программного обеспечения или электронных таблиц для ведения точного учёта в течение всего года.
Налоговые особенности туристического размещения
Краткосрочное размещение может требовать регистрации, соблюдения операционных правил и отчётности помимо подоходного налога. Проверьте разрешённое использование недвижимости, фактически предоставляемые гостям услуги, применимую регистрацию по фиксированному налогу и обязательства по НДС. Не следует считать, что в Грузии действует общий местный туристический налог на каждое бронирование Airbnb только потому, что объект находится в Тбилиси или Батуми.
Иностранные инвестиции в недвижимость
Для физического лица — резидента доход от аренды недвижимости за пределами Грузии, действительно относящийся к иностранным источникам, обычно освобождён от грузинского подоходного налога. Это не определяет налогообложение грузинской компании и не отменяет обязательств в стране нахождения недвижимости. Иностранный доход также может учитываться по отдельным правилам расчёта семейного дохода для грузинского налога на имущество.
Распространённые ошибки арендодателей
Избегайте следующих распространённых ошибок при выполнении налоговых обязательств по доходам от аренды:
Некорректное декларирование арендного дохода: ведите учёт всех поступлений от аренды независимо от суммы и определяйте, требуется ли ежегодная декларация, удержание налога у источника или другая применимая отчётность. Доход, окончательно обложенный у источника, не подлежит автоматически повторному ежегодному подоходному налогообложению.
Попытка вычесть расходы при аренде жилой недвижимости: Налог 5% на доход от сдачи жилья в аренду начисляется на валовой доход. Расходы на обслуживание, ремонт и другие затраты вычесть нельзя. Низкая ставка компенсирует это ограничение.
Пропуск срока 1 апреля: За несвоевременную подачу предусмотрены штрафы. Установите напоминания в календаре или обратитесь к специалистам, чтобы соблюдать сроки.
Непонимание различий между жилой и коммерческой арендой: Убедитесь, что вы применяете правильную налоговую ставку (5% или 20%) в зависимости от фактического использования недвижимости.
Смешение доходов от аренды со статусом малого бизнеса: Доход от сдачи жилой недвижимости в аренду нельзя включать в режим налога 1% для малого бизнеса. Его необходимо декларировать отдельно.
Отсутствие проверки обязательств по налогу на имущество: налог с дохода от аренды и ежегодный налог на имущество — разные налоги. У арендодателя могут быть обязательства по подоходному налогу при освобождении зданий от налога на имущество по критерию семейного дохода. При этом необходимо проверить обязательства по земле, существующие начисления и необходимость уведомления налогового органа.
Можно ли зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем для сдачи недвижимости в аренду?
Хотя технически вы можете зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, доход от аренды жилой недвижимости исключён из деятельности, подпадающей под статус малого бизнеса, и не может облагаться по ставке 1%.
При коммерческой аренде регистрация индивидуальным предпринимателем может влиять на порядок уплаты и отчётности, однако допустимые вычеты зависят от применимых общих правил подоходного налога и подтверждающих документов. Коммерческая аренда остаётся за пределами режима малого бизнеса со ставкой 1%; также необходимо проверить обязанности арендатора по удержанию налога.
Вопросы НДС для арендодателей
Доход от аренды жилья, облагаемый по ставке 5%, не освобождается автоматически от НДС. Проверьте, является ли аренда или размещение экономической деятельностью и какие операции учитываются для регистрации по НДС. Арендодатель с жилыми и коммерческими объектами должен рассматривать соответствующие операции в совокупности с учётом освобождений и специальных правил Налогового кодекса.
По общему правилу регистрация плательщиком НДС становится обязательной, когда операции, учитываемые для порога, превышают GEL 100,000 за любые 12 последовательных календарных месяцев. Подать заявление необходимо в течение двух рабочих дней после превышения; операция, в результате которой порог превышен, также включается. Это скользящий период, а не просто проверка оборота за календарный год.
Когда стоит обратиться к специалистам
Хотя подача налоговой отчётности по арендному доходу в Грузии сравнительно проста, в ряде ситуаций имеет смысл воспользоваться профессиональными бухгалтерскими услугами:
- Вы владеете несколькими объектами аренды с жилыми и коммерческими арендаторами
- Вы занимаетесь краткосрочной арендой наряду с другой предпринимательской деятельностью
- Вы не знакомы с порталом RS.ge и процедурами подачи налоговых деклараций в Грузии
- У вас нет времени вести подробный учёт и подавать декларации
- Вы хотите полностью соблюдать требования и избегать штрафов
- У вас сложная налоговая ситуация с иностранными доходами или несколькими источниками дохода
Профессиональные бухгалтеры, знакомые с грузинским законодательством о налогообложении недвижимости, помогут вам сэкономить время, снизить стресс и обеспечить полное соблюдение требований Службы доходов.
Советы по соблюдению требований и снижению налоговой нагрузки
Ведите полный и аккуратный учёт: Даже если расходы по аренде жилой недвижимости нельзя вычесть, надлежащий учёт защищает вас при возможных проверках и позволяет точно подготовить декларации.
Знайте налоговые сроки: Отметьте эти важные даты в календаре:
- 1 апреля: обычный срок подачи годовой декларации по подоходному налогу и уплаты, если доход от аренды требует годовой отчётности; для налога у источника действуют отдельные правила.
- 1 ноября: установленный законом срок подачи физическими лицами декларации по налогу на имущество; в 2026 году правило о нерабочем дне переносит его на 2 ноября.
- 15 ноября: установленный законом срок уплаты налога на имущество физических лиц; в 2026 году правило переноса с нерабочего дня сдвигает его на 16 ноября.
Точно декларируйте все доходы: Налоговые органы Грузии всё эффективнее отслеживают доходы, особенно через такие платформы, как Airbnb. Всегда декларируйте доходы достоверно.
Не смешивайте личные и предпринимательские финансы: Используйте отдельный банковский счёт для получения арендных платежей, даже если это отдельный личный счёт. Это значительно упрощает отслеживание доходов.
Рассмотрите профессиональное ежемесячное бухгалтерское обслуживание: Передача бухгалтеру отчётности по доходам от аренды в течение всего года обеспечивает точность и своевременную подачу.
Следите за изменениями правил: Налоговое законодательство Грузии может меняться. Следите за обновлениями Службы доходов или работайте с бухгалтером, который отслеживает действующие правила.
Штрафы за несоблюдение требований
Недекларирование дохода от аренды или неуплата налогов на имущество могут привести к:
- Санкции за просрочку платежа
- Начисление пени на неуплаченные налоги
- Возможные проверки Службы доходов
- Дополнительным штрафам за умышленное несоблюдение требований
Штрафы могут быстро превысить сумму самого налога, поэтому всегда лучше подавать точную отчётность вовремя.
Подача деклараций по арендным доходам и недвижимости в Грузии достаточно проста благодаря понятной и благоприятной налоговой системе страны. Ставка 5% для соответствующих условиям доходов от аренды в жилых целях позволяет просто рассчитать налог с валового дохода, а пересмотренное в 2026 году освобождение от налога на имущество может быть важно для арендодателей, чей доход семьи за предыдущий год не превышает GEL 100,000. Перед применением любого из правил проверьте условия и обязанности по земельным участкам.
Понимая свои обязательства, поддерживая порядок в документах и своевременно подавая декларации, вы сможете уверенно выполнять налоговые обязанности арендодателя и в полной мере использовать благоприятные условия налогообложения недвижимости в Грузии.
Начинаете ли вы с первого объекта аренды или управляете сформированным портфелем, соблюдение налогового законодательства Грузии защищает ваши инвестиции и помогает создавать долгосрочное благосостояние за счёт недвижимости.
Если вам нужна помощь с налоговой отчётностью по доходам от аренды, годовыми декларациями, соблюдением требований по налогу на имущество или ежемесячным ведением учёта, наша специализированная бухгалтерская команда готова помочь. Мы специализируемся на работе с собственниками недвижимости и арендодателями по всей Грузии, обеспечивая точную отчётность, своевременную подачу и спокойствие.
Нужна помощь с учётом арендного дохода и налогом на имущество в Грузии? Обратитесь к нам за профессиональными бухгалтерскими услугами, разработанными специально для арендодателей и владельцев недвижимости. Мы берём на себя всё: от годовых налоговых деклараций до постоянного сопровождения обязательств, чтобы вы могли уверенно развивать арендный бизнес.
Документы для учёта арендного дохода и налога на имущество
Подготовьте каждый договор аренды, сведения об арендаторах, документы об оплате, выписки платформ и выписку о праве собственности на недвижимость. Укажите, используется ли помещение для проживания, коммерческой деятельности или краткосрочного размещения. Для анализа учёта отдельно выделите валовую арендную плату, комиссии платформ, депозиты и возвраты.
Предоставьте сведения о налоговой регистрации, положении по НДС, прошлых декларациях и налогах, удержанных арендатором. Налог с дохода от аренды и ежегодный налог на имущество рассчитываются отдельно; мы проверяем оба вместе с соответствующей информацией о семейном доходе и земле.
Изменения налога на имущество для арендодателей в Грузии в 2026 году
Освобождение облагаемого имущества физического лица, кроме земли, теперь связано с семейным доходом за предыдущий год в размере GEL 100,000. Закон, принятый в сентябре 2026 года, прямо распространяется на налог на имущество, декларируемый в 2026 году. Для этой декларации проверьте семейный доход за 2025 год и рыночную стоимость имущества на конец 2025 года; землю оцените отдельно по применимым земельным правилам.
Семейный доход для целей налога на имущество не ограничивается налогооблагаемой заработной платой или арендными поступлениями. Налоговый кодекс включает заработную плату до удержаний и другие доходы с отдельными исключениями; в отношении доходов со статусом малого бизнеса, облагаемых по специальному режиму, в расчёт семейного дохода для налога на имущество включается 25%. Освобождение иностранного дохода от подоходного налога не исключает такой доход автоматически из проверки для целей налога на имущество.