Yayımlayan Bookkeeping.ge — Assio Lex and Associates LLC
Güncellendi
Gürcistan’da Kira Geliri ve Gayrimenkul için Vergi Beyannamesi Nasıl Verilir?
Gürcistan'da Emlak Vergisi ve Kira Geliri Beyanı İçin Ev Sahibi Rehberi
Gürcistan'da kiraya verdiğiniz bir gayrimenkulünüz varsa, vergi yükümlülüklerinizi anlamak uyumu sürdürmek ve cezalardan kaçınmak için şarttır. Tiflis'te tek bir daire kiralıyor veya ülke genelinde birden fazla gayrimenkul yönetiyor olsanız da bu rehber, Gürcistan'da kira geliri ve gayrimenkule ilişkin vergi beyannameleri hakkında bilmeniz gereken her şeyi adım adım açıklar.
Gürcistan’da Kira Geliri Vergisini Anlamak
Gürcistan, bölgede kira gelirleri için en sade ve elverişli vergi sistemlerinden birini sunar. Vergi uygulaması, konut veya ticari taşınmaz kiralamanıza göre değişir.
Kira Geliri Vergi Oranları
Konut Kiralamaları: Brüt Gelir Üzerinden %5 Vergi
Konut alanını konut amacıyla kiraya veren gerçek kişi, bu gelirden indirim talep etmemesi hâlinde brüt kira tahsilatı üzerinden %5 gelir vergisi ödeyebilir. Sözleşmedeki kullanım amacı, fiilî faaliyet ve gerekli ev sahibi kaydı bu uygulamayı desteklemelidir. Bir dairenin Airbnb veya Booking.com'da listelenmesi uygunluğu otomatik olarak sağlamaz: kısa süreli konaklama için ayrı bir vergisel sınıflandırma gerekir.
%5 konut kira vergisinin temel avantajları:
- Gider indirimi gerekmez ve buna izin verilmez
- Basit hesaplama: alınan tüm kiranın %5'i
- Hem Gürcistan mukimlerine hem de dar mükelleflere uygulanır
- Şartları karşılayan konut kiralamalarını kapsar; kısa süreli konaklama, vergi oranı uygulanmadan önce ayrı değerlendirilir.
Ticari Taşınmaz Kiralamaları: %20 Gelir Vergisi
Ticari kira geliri, gerçek kişiler için normalde genel %20 gelir vergisi kuralları kapsamında değerlendirilir. Verginin brüt ödemeler üzerinden kesilmesi veya izin verilen indirimlerden sonraki vergiye tabi gelir üzerinden hesaplanması; kiraya verenin kaydına, mukimliğine ve kiracının vergi sorumlusu yükümlülüklerine bağlıdır. Bireysel girişimci kaydı, ticari kirayı %1 Küçük İşletme Statüsü gelirine dönüştürmez.
Önemli Not: Konut taşınmazından elde edilen kira geliri Küçük İşletme Statüsüyle (%1 vergi rejimi) birleştirilemez. Bunlar farklı şekilde beyan edilmesi gereken ayrı vergi kategorileridir.
Gürcistan'da Emlak Vergisi
Kira kazancı üzerindeki gelir vergisinin yanı sıra Gürcistan’da sahip olduğunuz gayrimenkul için yıllık emlak vergisi de ödemeniz gerekir.
Emlak Vergisi Nasıl Hesaplanır
Gürcistan'da emlak vergisi her gerçek kişi ev sahibi için otomatik olarak %1 değildir. 2026 beyannamesinde, önceki yılın aile geliri GEL 100,000'i aşmıyorsa arazi dışındaki vergiye tabi varlıklar vergiden muaftır. Bu eşiğin üzerinde belediyenin oranı ilgili piyasa değerinin %0.8'i ile %1'i arasındadır. Yalnızca ilk satın alma bedeline dayanmak yerine değerlemeyi destekleyen belgeleri saklayın.
Hanehalkı Gelirine Göre Emlak Vergisi Oranları
2026'da beyan edilen emlak vergisinde, ailenin 2025 geliri GEL 100.000'i aşmadığında gerçek kişinin arazi dışındaki vergiye tabi varlıkları vergiden muaftır. Bu gelirin GEL 100.000'i aşması halinde yıllık oran, vergiye tabi varlığın 2025 sonundaki piyasa değerinin %0,8–%1'idir. Önceki GEL 40.000 eşiği ve %0,05–%0,2 ara dilimi, Eylül 2026 değişikliğiyle değiştirilmiştir. Arazi, kendi ayrı kurallarına ve muafiyetlerine tabi olmaya devam eder.
Yerel yönetimler oran belirlemede bir miktar takdir yetkisine sahip olduğundan bu aralıklardaki fiilî oran, taşınmazınızın bulunduğu belediyeye de bağlıdır.
Emlak Vergisi Son Ödeme Tarihleri
Gerçek kişiler için yasal son tarihler emlak vergisi beyannamesinde en geç 1 Kasım, ödemede ise 15 Kasım'dır. Son gün iş günü değilse süre sonraki iş gününe uzar. 2026'da her iki tarih de pazar gününe denk geldiğinden ilgili son tarihler 2 Kasım ve 16 Kasım 2026'dır. Mevcut tarhiyatlar ve muafiyetler yeni beyanname gerekip gerekmediğini etkileyebilir.
Örneğin, 2025 sonunda sahip olunan bir daire, ilgili yıl sonu piyasa değeri ve 2025 aile geliri kullanılarak 2026 gerçek kişi emlak vergisi beyannamesi hazırlanırken dikkate alınır. Mülkiyet değişiklikleri, satış tarihleri ve ortak mülkiyet, raporlama kuralları kapsamında incelenmelidir. Bir gerçek kişinin vergisini yıllık tutarı mülkiyet aylarına bölerek otomatik olarak hesaplamayın.
Arazi Vergisi
Tarım dışı arazide yıllık metrekare başına GEL 0,24 yasal temel orandır. Belediye en fazla 1,5 olabilen bölgesel bir katsayı uygular; dolayısıyla GEL 0,24 mutlaka nihai arazi vergisi oranı değildir. Arazi sınıflandırması, 1 Nisan'daki mülkiyet veya kullanım durumu ve mevcut arazi muafiyetleri de kontrol edilmelidir; binalara ilişkin aile geliri muafiyeti araziyi otomatik olarak muaf tutmaz.
Kira Geliri Vergisi Beyannamesi Vermek İçin Adım Adım Rehber
Gürcistan'da ev sahibi olarak vergi beyannamelerinizi vermeye ilişkin uygulamalı adımlar şunlardır:
Adım 1: Beyan Yükümlülüklerinizi Anlayın
Bir gerçek kişinin kira geliri kaynakta nihai olarak vergilendirilmiyorsa ve yıllık gelir vergisi beyannamesi gerekiyorsa genel son tarih izleyen yılın 1 Nisan günüdür. Şirket veya girişimci kiracının ise stopaj ve aylık raporlama yükümlülükleri olabilir. Beyannameyi seçmeden önce ev sahibinin mukimliğini, kaydını ve kiracının statüsünü teyit edin.
Örneğin, 2026 yılında elde edilen ve yıllık beyana tabi uygun kira geliri normalde 1 Nisan 2027'ye kadar verilmesi gereken beyannameye dahil edilir. Bu örnek, geçerli olduğu durumlarda kiracının aylık stopaj yükümlülüklerinin yerini almaz.
Adım 2: Ayrıntılı Kayıtlar Tutun
Konut kira gelirinden gider indiremeseniz de düzenli kayıt tutmanız gerekir:
- Kiracılarla yapılan kira sözleşmeleri
- Aylık kira ödeme makbuzları veya banka transferleri
- Elde edilen tüm kira gelirlerinin kayıtları
- Kısa süreli kiralamalarda konaklama tarihleri
- Emlak vergisi ödeme teyitleri
İyi kayıt tutma, vergi beyanını çok kolaylaştırır ve olası incelemelerde sizi korur.
3. Adım: Vergi Yükümlülüğünüzü Hesaplayın
Konut Kiraları için:
- Yıl içinde elde edilen tüm kira gelirlerini toplayın
- %5 ile çarpın
- Bu, vergi borcunuzdur
Örnek: 2024 yılında 12,000 GEL kira geliri elde ettiniz. Verginiz 12,000 × %5 = 600 GEL'dir.
Ticari Kiralar için:
- Genel net gelir yönteminin uygulandığı durumlarda, ticari kira tahsilatlarından Vergi Kanunu'nun izin verdiği ve kayıtlarla desteklenen indirimleri düşerek hesaplama yapın; kaynakta stopajın raporlama usulünü değiştirip değiştirmediğini teyit edin.
- %20 ile çarpın
- Bireysel girişimci değilseniz sizden kiralayan işletme vergi kesintisini yapabilir
Adım 4: RS.ge Portalı Üzerinden Beyan Edin
Vergi beyannamelerinizi Gürcistan Gelir İdaresi portalında (RS.ge) vereceksiniz. Sistem şunları yapmanıza olanak tanır:
- Yıllık kira geliri beyannamenizi verin
- Vergilerinizi elektronik olarak ödeyin
- Beyanname geçmişinizi izleme
- Teyit belgelerini indirin
Mükellefin yetkili RS.ge hesabına, o hesap için kullanılabilen kimlik doğrulama yöntemleriyle erişin. Dijital imza veya mobil kimlik, her kira geliri beyannamesi için evrensel bir ön koşul değildir. Erişimi oluşturmak için yardıma ihtiyacınız varsa yetkili bir temsilci kayıt ve elektronik vergi raporlamasında yardımcı olabilir.
5. Adım: Vergilerinizi Zamanında Ödeyin
Yıllık raporlama gerektiren kira gelirinde olağan beyan ve ödeme son tarihi, izleyen yılın 1 Nisan günüdür. Kira kaynakta stopaja tabi olduğunda ise vergi sorumlusu ilgili aylık ödeme ve beyan kurallarına uymalıdır. Stopaj yükümlülüğünü ertelemek için yıllık raporlama kullanılmamalıdır.
Kısa Süreli Kiralamalarda Özel Hususlar
Airbnb, Booking.com veya başka bir platform üzerinden kısa süreli konaklama sunuyorsanız vergi rejimini seçmeden önce fiili hizmeti teyit edin. Şartları karşılayan konut amaçlı kiralama, brüt kira üzerinden %5 vergi kurallarına girebilirken konaklama hizmetleri farklı uygulama gerektirebilir. Şartları karşılayan kısa süreli konaklamaya yönelik, başvuru esaslı ayrı bir maktu gelir vergisi rejimi, kanuni koşullara tabi olarak 1 Ocak 2028'e kadar yürürlüktedir.
Platform Raporlaması
Brüt kira veya konaklama gelirini doğru bildirmek için platform ekstreleri, rezervasyon kayıtları ve banka tahsilatları mutabık hale getirilmelidir. Platformun ödediği tutar komisyonlar, iadeler veya kur dönüşümü nedeniyle azalabileceğinden Gürcistan vergi raporlamasına esas tutardan farklı olabilir. Platformun, kiraya verenin Gürcistan gelir vergisini hesapladığını veya ödediğini varsaymayın.
Kısa Süreli Kiralamalarda Kayıt Tutma
Kısa süreli kiralamalarda şunları izlemeniz gerekir:
- Her rezervasyonun tarihleri ve tutarları
- Misafir bilgileri (kayıtlarınız için)
- Toplam aylık ve yıllık gelir
- Varsa iadeler veya iptaller
Yıl boyunca doğru kayıt tutmak için muhasebe yazılımı veya elektronik tablolar kullanmayı değerlendirin.
Turizm Vergisine İlişkin Hususlar
Kısa süreli konaklama, gelir vergisine ek olarak kayıt, faaliyet ve raporlama gereklilikleri içerebilir. Gayrimenkulün izin verilen kullanımını, fiilen sunulan misafir hizmetini, varsa sabit vergi kaydını ve KDV yükümlülüklerini inceleyin. Gayrimenkul yalnızca Tiflis veya Batum’da bulunduğu için Gürcistan’ın her Airbnb rezervasyonuna genel bir yerel turizm vergisi uyguladığını varsaymayın.
Yabancı Gayrimenkul Yatırımları
Mukim bir gerçek kişi için Gürcistan dışındaki gayrimenkulden elde edilen gerçek yabancı kaynaklı kira geliri, genellikle Gürcistan gelir vergisinden muaftır. Bu, bir Gürcistan şirketinin vergi uygulamasını belirlemez veya gayrimenkulün bulunduğu ülkedeki yükümlülükleri ortadan kaldırmaz. Yabancı gelirin, Gürcistan emlak vergisinde kullanılan ayrı aile geliri kuralları kapsamında da değerlendirilmesi gerekebilir.
Ev Sahiplerinin Sık Yaptığı Hatalar
Kira geliri vergi yükümlülüklerinizi yönetirken şu yaygın hatalardan kaçının:
Kira Gelirini Doğru Beyan Etmemek: Tutarı ne olursa olsun tüm kira gelirlerinin kayıtlarını tutun; yıllık raporlama, kaynakta stopaj veya başka bir geçerli beyanname gerektirip gerektirmediğini belirleyin. Kaynakta nihai olarak vergilendirilen gelir, otomatik olarak ikinci kez yıllık gelir vergisine tabi olmaz.
Konut Kiralamalarında Gider İndirmeye Çalışmak: Konut kira gelirindeki %5 vergi brüt gelir üzerindendir. Bakım, onarım veya diğer giderleri indiremezsiniz. Düşük oran bunu telafi eder.
1 Nisan Son Tarihini Kaçırmak: Geç beyan cezaya yol açar. Takvime hatırlatıcılar koyun veya süreleri kaçırmamak için profesyonel yardım alın.
Konut ve Ticari Kiralamalar Arasındaki Farkı Anlamamak: Gayrimenkulün fiili kullanımına göre doğru vergi oranını (%5 veya %20) uyguladığınızdan emin olun.
Kira Gelirini Küçük İşletme Statüsüyle Karıştırmak: Konut taşınmazından elde edilen kira geliri %1 Küçük İşletme vergi rejimine dahil edilemez. Bunlar ayrı beyan edilmelidir.
Emlak Vergisi Yükümlülüklerini İncelememek: Kira geliri vergisi ve yıllık emlak vergisi ayrıdır. Kiraya verenin gelir vergisi yükümlülükleri bulunurken, aile geliri eşiği nedeniyle binalar için emlak vergisinden muaf olması mümkündür. Arazi yükümlülükleri, mevcut tarhiyatlar ve vergi idaresine bildirim gerekip gerekmediği yine de incelenmelidir.
Kiralama Faaliyetleri İçin Bireysel Girişimci Olarak Kaydolabilir misiniz?
Teknik olarak Bireysel Girişimci kaydı yaptırabilseniz de konut gayrimenkullerinden elde edilen kira geliri Küçük İşletme Statüsü faaliyetleri dışında tutulur ve %1 vergi oranından yararlanamaz.
Ticari kiralama faaliyetinde bireysel girişimci kaydı, ödeme ve beyan prosedürünü etkileyebilir; ancak indirilebilecek giderler geçerli genel gelir vergisi kurallarına ve destekleyici kayıtlara bağlıdır. Ticari kira %1 Küçük İşletme Statüsü rejiminin dışında kalır; kiracının stopaj yükümlülükleri de kontrol edilmelidir.
Kiraya Verenler için KDV Hususları
%5 oranında vergilendirilen konut kira geliri otomatik olarak KDV’den istisna değildir. Kiralama veya konaklama faaliyetinin ekonomik faaliyet oluşturup oluşturmadığını ve hangi işlemlerin KDV kaydında dikkate alındığını inceleyin. Hem konut hem ticari gayrimenkulü olan kiraya veren, Vergi Kanunu’nun istisnaları ve özel kuralları çerçevesinde ilgili işlemleri birlikte değerlendirmelidir.
Genel kurala göre, eşiğe dahil edilen işlemler birbirini izleyen herhangi 12 takvim ayında GEL 100.000'i aştığında KDV kaydı zorunlu hale gelir. Aşım tarihinden itibaren iki iş günü içinde başvurun; toplamı eşiğin üzerine çıkaran işlem de kapsama dahildir. Bu, yalnızca takvim yılı cirosuna dayalı bir test değil, hareketli bir dönemdir.
Ne Zaman Profesyonel Yardım Alınmalı
Gürcistan'da kira geliri vergisi beyanı nispeten sade olsa da profesyonel muhasebe hizmetlerinin yararlı olduğu durumlar vardır:
- Hem konut hem ticari kiracıları bulunan birden fazla kiralık gayrimenkule sahipsiniz
- Diğer ticari faaliyetlerin yanında kısa süreli kiralama yapıyorsunuz
- RS.ge portalını ve Gürcistan vergi beyan prosedürlerini bilmiyorsanız
- Ayrıntılı kayıt tutmaya ve beyanname vermeye zamanınız yok
- Tam uyum sağlamak ve cezalardan kaçınmak istiyorsunuz
- Yurt dışı gelir veya birden fazla gelir kaynağı içeren karmaşık vergi durumlarınız varsa
Gürcistan emlak vergisi mevzuatını bilen profesyonel muhasebeciler size zaman kazandırabilir, stresi azaltabilir ve Gelir İdaresi gerekliliklerine tam uyum sağlayabilir.
Mevzuata Uyum ve Vergi Yükünü Azaltma Önerileri
Kusursuz Kayıt Tutun: Konut kiralamalarında giderleri indiremeseniz de doğru kayıt tutmak olası incelemelerde sizi korur ve doğru beyanı sağlar.
Vergi Son Tarihlerini Anlayın: Şu önemli tarihleri takviminize işaretleyin:
- 1 Nisan: kira gelirinin yıllık beyan gerektirdiği durumlarda olağan yıllık gelir vergisi beyan ve ödeme son tarihi; kaynakta stopaj kendi kurallarına tabidir.
- 1 Kasım: gerçek kişilerin emlak vergisi beyannamesi için yasal son tarih; 2026’da iş günü olmayan gün kuralı nedeniyle 2 Kasım’a taşınır.
- 15 Kasım: Gerçek kişilerin emlak vergisi ödemesi için yasal son tarih; 2026'da iş günü olmayan güne ilişkin kural bunu 16 Kasım'a taşır.
Tüm Gelirleri Doğru Beyan Edin: Gürcistan vergi makamları, özellikle Airbnb gibi platformlardan elde edilen gelirleri takip etmede giderek daha gelişmiş yöntemler kullanıyor. Daima doğru beyan verin.
Kişisel ve Ticari Finansmanı Karıştırmayın: Ayrı bir kişisel hesap olsa bile kira ödemelerini almak için özel bir banka hesabı kullanın. Bu, gelir takibini çok daha kolaylaştırır.
Profesyonel Aylık Muhasebeyi Değerlendirin: Kira geliri raporlamanızı yıl boyunca bir muhasebecinin yönetmesi doğruluk ve zamanında beyan sağlar.
Mevzuat Değişikliklerini Takip Edin: Gürcistan vergi mevzuatı değişebilir. Gelir İdaresi güncellemelerini takip edin veya mevzuatı güncel olarak izleyen bir muhasebeciyle çalışın.
Mevzuata Aykırılık Cezaları
Kira gelirini beyan etmemek veya emlak vergilerini ödememek şu sonuçlara yol açabilir:
- Geç ödeme cezaları
- Ödenmemiş vergilere uygulanan faizler
- Gelir İdaresinin olası incelemeleri
- Kasıtlı uyumsuzluk için ek para cezaları
Cezalar hızla borçlu olunan vergi tutarını aşabilir; bu nedenle doğru ve zamanında beyan her zaman daha iyidir.
Ülkenin basit ve elverişli vergi sistemi sayesinde Gürcistan'da kira geliri ve gayrimenkule ilişkin vergi beyannamelerini vermek kolaydır. Şartları karşılayan konut amaçlı kira gelirinde %5 oranı, basit bir brüt gelir hesabı sağlayabilir; revize edilen 2026 emlak vergisi muafiyeti ise önceki yıl aile geliri GEL 100.000'i aşmayan ev sahipleri için önemli olabilir. Her iki kurala da güvenmeden önce uygunluk koşullarını ve arazi yükümlülüklerini kontrol edin.
Yükümlülüklerinizi anlayarak, düzenli kayıt tutarak ve zamanında beyan vererek ev sahibi olarak vergi sorumluluklarınızı güvenle yönetebilir ve Gürcistan'ın gayrimenkul dostu vergi ortamından tam olarak yararlanabilirsiniz.
İlk kiralık gayrimenkulünüzle yeni başlıyor veya yerleşik bir portföyü yönetiyor olun, Gürcistan vergi mevzuatına uyum yatırımınızı korur ve gayrimenkul yoluyla uzun vadeli servet oluşturmanıza yardımcı olur.
Kira geliri vergisi beyanı, yıllık vergi beyannameleri, emlak vergisi uyumu veya aylık defter tutma desteğine ihtiyacınız varsa özel muhasebe ekibimiz yardıma hazırdır. Gürcistan genelinde gayrimenkul sahipleri ve ev sahipleriyle çalışmada uzmanız; doğru raporlama, zamanında beyan ve gönül rahatlığı sağlarız.
Gürcistan'daki kira geliri ve emlak vergisi yükümlülüklerinizi yönetmek için yardıma mı ihtiyacınız var? Ev sahipleri ve taşınmaz sahipleri için özel tasarlanmış profesyonel muhasebe hizmetlerimiz için bizimle iletişime geçin. Yıllık vergi beyannamelerinden sürekli mevzuata uyum desteğine kadar her şeyi biz yönetiyoruz; böylece kiralama işinizi güvenle büyütmeye odaklanabilirsiniz.
Kira geliri ve emlak vergisi muhasebesi için belgeler
Her kira sözleşmesini, kiracı bilgilerini, ödeme kayıtlarını, platform dökümlerini ve tapu kayıt örneğini hazırlayın. Taşınmazın konut, ticari alan veya kısa süreli konaklama amacıyla kullanıldığını belirleyin. Muhasebe incelemesi için brüt kirayı, platform komisyonlarını, depozitoları ve iadeleri ayrı ayrı belirlenebilir tutun.
Vergi kaydınızı, KDV durumunuzu, önceki beyannamelerinizi ve kiracının kestiği vergileri dahil edin. Kira geliri vergisi ve yıllık emlak vergisi ayrı hesaplamalardır; ikisini de ilgili aile geliri ve arazi bilgileriyle birlikte inceliyoruz.
Gürcistan’daki kiraya verenler için 2026 emlak vergisi güncellemesi
Gerçek kişinin arazi dışındaki vergiye tabi varlıklarına ilişkin muafiyet artık önceki yıl aile geliri için GEL 100.000 eşiğini kullanır. Eylül 2026 kanunu, 2026'da beyan edilen emlak vergisine uygulanacağını açıkça belirtir. Bu beyanda 2025 aile gelirini ve varlığın 2025 sonundaki piyasa değerini inceleyin; araziyi geçerli arazi kuralları kapsamında ayrı değerlendirin.
Emlak vergisi açısından aile geliri yalnızca vergiye tabi ücret veya kira tahsilatı değildir. Vergi Kanunu, belirli istisnalarla brüt ücret ve diğer gelirleri kapsar; özel rejim kapsamında vergilendirilen Küçük İşletme Statüsü gelirinin %25'i emlak vergisi aile geliri hesabına dahil edilir. Yurt dışı gelirin kişisel gelir vergisinden muaf olması, bu geliri emlak vergisi testinden otomatik olarak çıkarmaz.